| إعداد: حسين كمال |
[email protected] منذ ثلاث سنوات كانت المخالفات المسجلة لدى الخبراء العقاريين في العقار الاستثماري لا تتجاوز 60 في المئة، لكن في غياب مفتشي البلدية الذين يقومون بنصف دورهم فقط في مراقبة حركة البناء، اصبحت نسبة التجاوزات تقارب الـ 85 في المئة على جميع البنايات الاستثمارية في محافظات الكويت كافة.
الاشكالية لم تكن في المخالفات فحسب، بل شملت مطالبات لتعديل بعض بنود قانون البناء في العقار الاستثماري الذي وصفه خبراء عقاريون بانه يعوق تطور العقار الاستثماري، ولاسيما انه ظالم للمستثمر والمستأجر على حد السواء، وان لم تعدل تلك البنود سيكون من لا يخالف قد خالف.
ويبدو ان خطوات كثيرة هي التي ادت إلى تدهور وضع العقار الاستثماري وملئه بالعديد من التجاوزات لعل ابرزها تقسيم المساحات الداخلية للشقق السكنية وغلق بعض المنافذ المرافقة للوحدة وايضا تسوير بعض الاعمدة الجانبية والمتواجدة في الطابق الارضي واستخدامها كمرافق للاستخدام كملاحق للعزاب، حيث تأتي تلك المخالفات بعد ان تقوم الجهات المختصة وعلى رأسها بلدية الكويت والكهرباء بمعاينة العقار واصدار التراخيص لهم، ومن ثم يتم التلاعب في العقار وتحديد ملامح غير مطابقة للواقع التي تم اصدار الترخيص له.
تلاعبات وتجاوزات يشير خبراء إلى أن هناك اشكاليات كثيرة أخرى دخلت حيز التلاعبات والتجاوزات تمثلت في التصميمات الداخلية للعقار نفسه وهي تقسيم الجدران من الداخل بقطع خشبية بعد ان تتم المعاينة من قبل الجهات المختصة وتقليل المساحات الدخلية إلى ان تصل إلى ما سماه احد العقاريين (عقارات علب السردين)، مؤكدين ان البلدية اذا ما قامت بدورها الحقيقي لترى ان عدم متابعتها للعقارات ادى إلى وجود حزمة كبيرة من المخالفات جديرة بان تجعل الكويت من البلدان المتأخرة عالميا من ناحية التصميمات الداخلية للعقارات الاستثمارية.
وأكد الخبراء ان قانون البناء للعقار الاستثماري يتيح لملاك العقار ان يقوم بانشاء البروزات الخارجية للعقار ولكن لابد من ان تحسب من مساحة الشقة، فبالتالي يقوم الملاك بتقليل أو الغاء فكرة البروزات ومن ابرزها انشاء (بلكونة) من حسابات التصميمات نظرا لكونها تأخذ مساحة من داخل الشقة وهذا سيكون خسارة للمالك وظلماً للمستأجر.
وتابع الخبراء ان هناك مخالفات أخرى تكمن في ان بعض العقارات يتم التراخيص لهم بانشاء السراديب الخاصة بالعقار لاستخدامها مواقف سيارات ومن ثم يتم استخدامها كسراديب للمخازن وهي بالطبع مخالفة بكل المقاييس في العقار الاستثماري.
ومن ضمن المخالفات التي تم رصدها عبر خبراء عقاريين حول البروزات الخاصة بالعقار الاستثماري والتي نص عليها القانون بانه يجوز في واجهات الأبنية الرئيسية البروز لغاية تجميلية ولا تدخل ضمن نسبة البناء بشرط ألا يتجاوز هذا البروز 50 سم كحد أقصى للشفرات والنوافذ والبروزات التجميلية وسائر البروزات المماثلة والتي تعتبر جزءاً من البناء، مؤكدين ان المخالفات في ذلك البند كثيرة منها ان أغلب البنايات لديها بروزات أكثر من 50 سم وخاصة بالنوافذ تحديدا والبروزات التجميلية، مطالبين بتطبيق القانون على الكل او تعديل ذلك البند الذي يذهب بالعقار الاستثماري إلى دائرة عدم اللمسة الجمالية التي يفتقدها ذلك القطاع بسبب القوانين القديمة التي لا يتم تعديلها منذ فترات طويلة.
أحدث المخالفاتولعل الاحدث في المخالفات التي يتم رصدها حتى الآن من قبل خبراء تتمثل في أن أغلبية الشركات والمقاولين يقومون ببناء عقاراتهم وبعد اجراء عمليات الفحص وإيصال الكهرباء يتم بالفعل التقطيع ويجعلون الشقة صغيرة لزياد عددها.
وأوضح خبراء العقار انه بعد التقطيع تظهر المشاكل حيث يفاجأ المشتري بكثرة المشاكل، وان الحل يكمن في عمل عقود إشرافية من المكاتب الهندسية لتولي عملية الصيانة والاشراف على المباني وعلى حسب الاتفاق سنة أو اكثر.
ومن المشاكل الاخرى انه يتم بناء العقار واخذ نسبة البناء كاملة حيث يتم توسيع وتغيير المبنى مما يجعله متجازوا نسبة البناء المحددة من البلدية أو قواطع مخالفة او توسعات، وانه بعد انتهاء البناء مطابق للمواصفات ويتم استخراج شهادة اوصاف سليمة صالحة لمدة شهرين وبعدها تجرى المخالفات ويباع العقار خلال انتهاء المهلة قبل أن تنتهي فترة صلاحية شهادة الأوصاف، ويتم تمرير واستخراج شهادة اوصاف من قبل البلدية من دون كشف بالواسطة كما يتم استخراج شهادة اوصاف بالواسطة وبكل الحالات تكون سارية لمدة شهرين فقط.
وأكد خبراء ان الموقف الحازم من قبل الحكومة تجاه هذه النوعية من البنايات، سيكون له الأثر الاكبر في عدول الملاك عن هذا الاتجاه وتحسين المواصفات الداخلية للعقارات الاستثمارية، مطالبين بضرورة ايجاد حل للازمة التي يمر بها ملاك البنايات المخالفة التي اصبح لا مجال لتعديل مخالفاتها.
وأكد الخبراء ايضا أن تجاهل الجهات المعنية وتقاعسها فيما يسمى بمتابعة تلك العقارات سيؤدي في النهاية إلى وصول المخالفات إلى 100 في المئة وبذلك ستكون الكويت هي الدولة الوحيدة عالميا التي تصل مخالفات البناء الاستثماري بها إلى هذه النسبة.
طلبات وتمنيات
طالب عدد من ملاك العقار الذين يسعون إلى تطبيق قانون البلدية والخاص بالعقار الاستثماري ان يتم تعديل بعض البنود الخاصة بالقانون والسماح لهم بمتطلبات عدة منها:
- السماح لهم بانشاء بلوكونات تكون مساحاتها خارج نسبة البناء والخاصة بالشقة حتى يكون هناك لمسة جمالية والبعد عن الشكل التقليدي لشقق علب السردين المنتشرة في كل محافظات الكويت.
- السماح بانشاء غرفة للحارس في الطابق الاخير بدلا من الطابق الارضي نظرا لان هناك نية لدى أغلب الملاك باستخدام الطابق الارضي بالكامل وجعله ( لوبي ) يتم الاستقبال فيه ويطور من الشكل الجمالي للعقار.
- السماح لهم بزيادة البروزات الخارجية عن 50 سم حتى يكون هناك لمسة جمالية خارج المبنى.