عقاريون: خفض الفائدة ربع نقطة ليس محفزاً لتسييل الودائع... والعبرة عقارياً بالتكرار

يٌعد العقار من أكثر القطاعات تأثراً بالسياسات النقدية لأسعار الفائدة، وبحكم انحسار الاستثمار محلياً في 3 أضلاع رئيسية وهي الودائع والأسهم والعقار، هناك علاقة عكسية بين العقار والضلعين الآخرين، فكلما زادت الفائدة انخفض الإقبال عليه وكلما انخفضت زاد.

ومع بدء الدورة العكسية لارتفاع الفائدة بإقرار أول خفض محلياً الفترة الأخيرة بواقع ربع نقطة، وترقب خفض إضافي قبل نهاية العام، يكون السؤال حول توقعات تأثير انخفاض الفائدة على نشاط العقار في المستقبل القريب؟

من حيث المبدأ، ألقى تصاعد الفائدة آخرعامين تأثيرات سلبية على العقارات بعد أن أصبح الاقتراض أغلى، ما خفض الطلب وتسبب في تراجع النشاط، لكن منذ بداية الربع الثاني 2024 بدأ النشاط يزيد بشكل أكبر مع التوقعات باتجاه البنوك المركزية لخفض الفائدة، ما ظهر واضحاً في تداولات مبيعات العقارات خلال الأشهر التسعة الأولى 2024 والتي بلغت 2.56 مليار دينار، مقارنة مع 2.28 مليار، الفترة المقابلة 2023، بارتفاع 12.2 في المئة.

ووفقاً للبيانات الشهرية المجمعة الصادرة عن وزارة العدل، تم تنفيذ 2390 صفقة على القطاع السكني بقيمة 1.07 مليار دينار، بتراجع 1.79 في المئة، والذي بلغت فيه تداولات هذا القطاع 1.09 مليار، بعدد 2275 صفقة، وبارتفاع 5.05 في المئة، فيما بلغ متوسط قيمة الصفقة الواحدة نحو 449.2 ألف دينار، بانخفاض 6.5 في المئة، مقارنة مع 480.6 ألف الفترة المقابلة.

أما القطاع الاستثماري، فبلغت قيمة تداولاته 676.9 مليون، مقارنة مع 772.8 مليون، بارتفاع 14.1 في المئة، فيما بلغت تداولاته 838 صفقة، مقارنة مع 847 صفقة، وارتفعت تداولات القطاع التجاري 71.6 في المئة، لتبلغ 552 مليون دينار، تمت عن طريق 97 صفقة، مقارنة بـ321.6 مليون، عبر 90 صفقة، بينما تراجعت تداولات القطاع الحرفي 31.6 في المئة، لتبلغ 281 مليوناً، مقارنة مع 411.3 مليون.

ويرى خبراء العقار أن خفض الفائدة ربع نقطة لا يغري المستثمرين لضخ أموال إضافية في سوق العقار، وأن المؤثر في توجهات المستثمرين يتعلق بنسبة الخصم المقررة في المستقبل القريب، لافتين إلى أنه مع الاتجاه إلى استمرار خفض الفائدة في 2024، يمكن أن يؤثر ذلك بشكل أكبر على الأفراد الراغبين في الشراء بهدف السكن أو الاستثمار، ما يؤثر على النشاط صعوداً.

وأوضحوا أن تأثير الدورة العكسية للفائدة لن تظهر نتيجتها بشكل واضح على القطاع العقاري حالياً، لكنها قد تظهر بشكل كبير العام المقبل، موضحين أن خفض الفائدة ربع نقطة ليس محفزاً لتسييل الودائع وإعادة ضخها في العقار، والمحدد الرئيس في معدل الخفض المقرر مستقبلاً.

تكرار الخفض

من جهته، قال رئيس جمعية المقيّمين العقارية والخبير العقاري قيس الغانم، إنه سيكون لتكرار انخفاض الفائدة تأثيره على العقار الاستثماري والتجاري، لكن لن يظهر بشكل واضح إلا العام المقبل عندما تقترب الفائدة من أسعار ما قبل الدورة التصاعدية، لافتاً إلى أن العقار السكني سيتأثر بالفائدة، حيث سيزيد سيولة السوق بشكل كبير.

وأوضح الغام أن «السكني» يشهد في الوقت الراهن حالة هدوء نسبي، مع تمسك الملاك بسعر عال لا يقبله المشتري، مبيناً أن أسعار القطاع شهدت تراجعاً الفترة الماضية، لكن يصعب تحديد نسب الانخفاض، حيث إن التقييم يختلف من منطقة إلى أخرى.

وأضاف أن الأسعار لم تهبط في المناطق الداخلية الممتدة من الدائري الأول حتى الثالث، مع انخفاضها من 5 إلى 10 في المئة حتى الدائري السادس، وانخفضت بشكل واضح بعد الدائري السابع بنسب ترواحت بين 15 و20 في المئة، موضحاً أن الطلب على «السكني» لا يزال قوياً، ما يوضحه عدد طلبات الإسكان المقدمة إلى المؤسسة العامة للرعاية السكنية التي وصلت 140 ألفاً.

وأشار الغانم إلى أن هنا عوامل عدة تضغط على القطاع السكني، أهمها موضوع تطبيق قانون منع احتكار الأراضي الفضاء، لمن يملك أرضاً أكثر من 1500 متر، حيث سيؤدي إلى هبوط الأسعار على المدى الطويل لتفادي دفع الرسوم.

ولفت إلى أن العقار الاستثماري سجل ارتفاعات ملحوظة من بداية العام الجاري، على وقع قرارات فتح باب الزيارات العائلية، ما زاد إقبال المستثمرين على القطاع، مبيناً أنه مع خفض الفائدة مرات عدة، سيرتفع الطلب أكثر على العقارات ذات العوائد.

معطيات إضافية

أما رئيس اتحاد العقاريين إبراهيم العوضي، فقال إن انخفاض الفائدة يقابله دائماً ارتفاع العقار في كل دول العالم، لكن هذه القاعدة ترتبط محلياً بمعطيات إضافية، موضحاً أن لا أحد يستطيع التنبؤ بمستقبل العقار السكني في الكويت، بسبب عدم توافر قاعدة بيانات يبنى عليها توقعات تحرك السوق مستقبلاً.

وأوضح أن العقار السكني يتأثر بعوامل عدة، أولها العامل النفسي للمتداول، أما الثاني فيرتبط بما تقدمه مؤسسة الرعاية السكنية من مشاريع، إضافة لتوافر السيولة لدى الناس وحاجتهم، والعامل الأخير مدى تناسب الأسعار مع العوائد المتوقعة.

وأضاف العوضي أنه بعد أزمة «كورونا» ارتفعت أسعار العقار السكني إلى مستويات غير منطقية، لكنها بدأت في الانخفاض خلال 2022 و2023، حيث اختلف التراجع من منطقة إلى أخرى، فمن الدائري الأول إلى الثالث لم تشهد تراجعاً واضحاً، أما من الثالث إلى الخامس فانخفضت 10 في المئة، أما بعد الدائري الخامس والسادس بلغت من 20 إلى 25 في المئة، لأن أسعارها غير منطقية في السابق، موضحاً أنه بشكل عام لا تزال الأسعار الحالية أعلى من معدلها قبل «كوروناط، رغم تراجعها آخر عامين.

وأوضح أن ما يتحكم في سوق العقار السكني الفترة المقبلة عاملين أساسين، الأول ارتفاع الطلب والقدرة المالية للمواطنين، والثاني قدرة التاجر على الاستثمار والتطوير في ظل الأسعار الحالية، متوقعاً أن يشهد السوق انخفاضات بسيطة خلال 6 إلى 12 شهراً.

وقال العوضي إن أسعار القطاع الاستثماري والتجاري لم تتأثر كثيراً بارتفاع الفائدة آخر عامين، حيث ظلت متماسكة، الأمر الذي خلق حالة شك في طبيعة تفاعل السوق مع الفائدة، متوقعاً أن يشهد القطاعان ارتفاعات مع تكرار خفض الفائدة، لكن ليس بشكل مؤثر، لأنهما لم يتأثرا بالصعود.

مستويات مشابهة

ومن جانبه» توقع الخبير العقاري، سليمان الدليجان، أن تبلغ التداولات العقارية العام الجاري مستويات متقاربة لـ2023، مشيراً إلى الزيادة الواضحة في مبيعات الأشهر التسعة الأولى من 2024 مقارنة بالعام الماضي، أغلبها على القطاع الاستثماري.

وأضاف أن العقار السكني شهد تراجعات متفاوته، حيث انخفض 5 إلى 10 في المئة بالمناطق الداخلية، لترتفع النسبة لنحو 15 إلى 20 في المئة في المناطق البعيدة التي تكثر عليها المضاربة، موضحاً أن تراجع الطلب وارتفاع الفائدة من أهم أسباب التراجعات.

وأوضح الدليجان أن نتائج انخفاض الفائدة مرة أخرى لن تظهر على القطاع السكني، حيث تأثيره سيكون على الاستثماري والتجاري، فكلما تراجعت الفائدة يلجأ المستثمرون إلى ضخ أموالهم في القطاعات المدرة للدخل، لافتاً إلى أن تمويل العقار السكني يكاد يكون متوقفاً.

رأس المال جبان

من ناحيته، قال الخبير العقاري عبدالعزيز الدغيشم، إن الانخفاض الحاصل في أسعار العقارات خاصة السكني، أمر طبيعي نتيجة عوامل أساسية عدة، في مقدمتها المخاوف من وقوع حرب إقليمية وتصاعد الأحداث الجيوسياسية في المنطقة، الأمر الذي يدفع المستثمرين إلى الإحجام عن الشراء، منتظرين ما ستنتهي إليه الأحداث، موضحاً أنه على قاعدة «رأس المال جبان»، لن يتخلى المستثمرون عن الكاش وقت الأزمات.

ولفت الدغيشم إلى أن العقار السكني انخفض بالفعل الفترة الماضية، لكن ليس بنسبة مؤثرة، مرجعاً ذلك إلى تمسك أصحاب العقارات بالأسعار، إضافة إلى أن الطلب لا يزال موجوداً، مشيراً إلى أن القطاع الاستثماري شهد طلباً كثيفاً منذ بداية العام الجاري، خاصة مع توقعات زيادة الطلب على الشقق من قبل الوافدين، بعد تسهيل إجراءات السماح بالزيارة والالتحاق بعائل.