هل يوثّر فعلاً تغيّر الفائدة على أسعار العقارات في الكويت؟
يُعدّ القطاع العقاري عالمياً واحداً من أكثر القطاعات الحساسة لسياسات الفائدة، لاعتماده بشكل كبير على القروض العقارية لتمويل شراء وبيع وبناء العقارات، لكن في الكويت يشتد النقاش في هذا الخصوص مع كل رفع أو خفض لأسعار الفائدة، يقوم بها بنك الاحتياطي الفيديرالي ويتبعه فيها بنك الكويت المركزي، حول مدى تأثير مثل تلك الخطوات على القطاع العقاري سواء لجهة ارتفاع الأسعار أو انخفاضها.
وأشارت دراسة أعدّها اتحاد وسطاء العقار، إلى العلاقة العكسية الوطيدة بين ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض العقارات المدرّة للدخل في الكويت سواء كانت استثمارية أو تجارية أو سكنية، حيث استعرضت مثالين يوضحان مسيرة أسعار العقار في السوق المحلي، مستخدمة العقار السكني بعدما أصبح جزءاً منه للاستثمار (تقسيم العقار الى وحدات سكنية شقق - أدوار - دوبلكسات - فلل كاملة للايجار).
خفض الفائدة
وأوضحت أنه في أزمة كورونا هبطت أسعار الخصم في الولايات المتحدة الأميركية، لتدارك دخول الاقتصاد في ركود كبير ممكن أن يؤدي إلى کساد، وتم دعم الاقتصاد بعدة أدوات مالية ونقدية ولكن التركيز هنا على سعر الخصم، حيث كان عند بداية الأزمة بشهر مارس 2020 في أميركا 2.250 في المئة وفي الكويت 2.75 في المئة، وبعدها هبط محلياً بالشهر نفسه إلى 1.5 في المئة وظلّت هذه النسبة ثابتة حتى مارس 2022 وبدأت في الارتفاع الى 1.75 في المئة في الشهر نفسه.
وقارنت الدراسة في نفس فترات ارتفاع الفائدة، انعكاس ذلك على متوسط سعر أرض في منطقة أبوفطيرة مساحة (400) متر مستندة على تقارير بيت التمويل الكويتي «بيتك»، مبينة أنه في الربع الثالث 2020 بلغ متوسط سعر المتر 744 ديناراً وبالربع الرابع 2020 وصل 788 ديناراً، وبالربع الأول 2021 بلغ المتوسط 844 ديناراً والربع الثاني 2021 وصل 869 ديناراً وبالربع الثاني 2022 كان 994 ديناراً، وبالربع الرابع 2022 وصل 1013 ديناراً.
وهنا تبين الدراسة أثر نزول سعر الفائدة على صعود أسعار العقار، مبينة أنه توجد عوامل أخرى منها الطلب المتراكم بسبب إغلاقات كورونا ولكن التركيز هنا على أسعار الفائدة وهو واحد من مجموعة عوامل تؤثر على أسعار العقار.
ارتفاع الفائدة
وأفادت الدراسة بأنه بعد هذه الفترة بين شهر مارس وأبريل 2022 تم رفع سعر الخصم إلى 1.75 في المئة واستمر بالصعود وفي يناير 2023 وصل 3.5 في المئة وبدأنا ملاحظة النزول لسعر العقار في الربع الأول لسنة 2023 وانخفض متوسط المتر إلی 981 ديناراً بعدما كان في الربع الرابع 2022 عند 1013 ديناراً واستقر عند السعر ذاته في الربع الثاني 2023، وفي شهر يوليو لنفس السنة تم رفع سعر الخصم إلى 4.25 في المئة وهنا كذلك انخفض متوسط سعر المتر الربع الثالث 2023 انخفض إلى 975 ديناراً بعدما كان 981 ديناراً.
وهنا تبين أثر ارتفاع سعر الفائدة على نزول أسعار العقار و كذلك توجد عوامل أخرى ولكن تركيزها كان على أسعار الفائدة وتبيان العلاقة الواضحة والعكسية بين أسعار الفائدة وأسعار العقار.
وبيّنت الدراسة أنها سعت إلى تثبيت القاعدة العلمية من خلال جمع بعض المفاهيم الاقتصادية مثل أدوات السياسة النقدية المتمثلة في أسعار الفائدة وأهم المؤشرات الاقتصادية وتأثيرها على الحركة السعرية للعقارات حيث تكون هذه القاعدة العلمية صالحة للتطبيق في القادم من الأيام.
أثر انخفاض الفائدة بين مارس 2020 - 2022على سعر 400 متر في أبوفطيرة:
- الربع الثالث 2020 بلغ 744 ديناراً للمتر- الربع الرابع 788 ديناراً- الربع الأول 2021 وصل 844 ديناراً- الربع الثاني 2021 بلغ 869 ديناراً- الربع الثاني 2022 المتوسط 994 ديناراً- الربع الرابع 2022 بلغ 1013 ديناراً
أثر ارتفاع الفائدة بين 2022 ويوليو 2023على سعر 400 متر في أبوفطيرة:
- الربع الأول 2023 انخفض المتر إلی 981 ديناراً- الربع الثاني 2023 استقرار السعر ذاته- الربع الثالث 2023 تراجع إلى 975 ديناراً
