«تنظيم الوكالات العقارية».. بين التحفظ الحكومي وانتظار رأي «الفتوى»
مجلس الأمة
تضمن جدول الأعمال الذي وزعه رئيس مجلس الأمة أحمد السعدون 24 رسالة واردة بالإضافة إلى الاستجوابين اللذين قدما إلى وزيري المالية ووزير الدولة لشؤون مجلس الوزراء قبل استقالة الحكومة بالإضافة إلى كتب الحكومة وتقارير اللجان البرلمانية وغالبيتها ادرجت في فترات لاحقة، وادرج للمرة الأولى تقرير شؤون الإسكان والعقار عن الاقتراح بقانون بتنظيم الوكالات العقارية.
وتقوم فكرة الاقتراح على أن الوكالة العقارية هي أحد أدوات التداول العقاري الرائجة في الكويت لما تتمتع به من سرعة في إنجاز المعاملات من بيع وشراء، إلا أن الوكالة العقارية أصبحت تستغل من بعض المتداولين للتهرب من الرسوم ومستحقات الدولة، كما أن بعض المتداولين يقومون بشراء القسائم السكنية عبر الوكالة العقارية كي لا يسقط حقهم في الرعاية السكنية.
ويهدف الاقتراح بقانون بحسب ما جاء في مذكرته الإيضاحية إلى الحد من الظواهر السلبية في استغلال الوكالة العقارية.
رأي الجهات الحكومية
•المؤسسة العامة للرعاية السكنية
أفادت المؤسسة العامة للرعاية السكنية في ردها المكتوب المسلم إلى اللجنـة خــلال اجتماعها المنعقد بتاريخ 2023/2/1م، بأن ملاحظات المؤسسة على الاقتراح بقانون هـي علـى النحو التالي:
1 - استبدال مسمى القانون ليصبح «اقتراح بقانون بتنظيم الوكالة العقارية».
2 - الديباجة إضافة القانون رقم (30) لسنة 1965 بإنشاء بنك الائتمان الكويتي والقوانين المعدلة له. نقل القانون رقم (50) لسنة 1994 في شأن إستغلال القسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص المعدل بالقانون رقم (8) لسنة 2008، ليصبح بعد القانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية والقوانين المعدلة له.
3 - المادة (1) حذف هذه المادة، حيث أن المصطلحات الواردة بها غير مكررة كثيراً في القانون وغير مهمة المعنى.
4 - تستبدل المادة (4) بالمادة التالي بيانها «يعامل الوكيل معاملة المالك في خصوص تنفيذ أحكام القوانين أرقام (47) لسنة 1993 (50) لسنة 1994 (20) لسنة 2016 المشار إليها، وأي قانون آخر يرتب آثاراً مالية أو غير مالية على تملك العقار أو استغلاله».
5- المادة (5) تعدل لتصبح على النحو التالي «تخطر وزارة العدل المؤسسة العامة للرعاية السكنية فور نفاذ هذا القانون بأسماء من لديهم وكالات عقارية ويمهل هؤلاء ستة أشهر من نشر اللائحة التنفيذية لتسوية أوضاعهم وفقاً لأحكام هذا القانون».
6 - المادة (6) تستبدل كلمة «الوزير» بكلمتي «وزير العدل».
• وزارة المالية
أفاد ممثلو وزارة المالية أثناء حضورهم لاجتماعات اللجنة بأن الوزارة غير مخاطبة بهذا القانون كونه ينظم وكالات متعلقة بالأفراد والمعاملات الخاصة، فلا تتصل بالعقارات المملوكة للدولة التي هي محل اختصاص الوزارة.
وزارة التجارة والصناعة
أفاد ممثلو وزارة التجارة والصناعة أثناء حضورهم لاجتماعات اللجنة بعدم اختصاص الوزارة بهذا القانون، إذ أن ارتباطها بالعقارات لا يكون إلا من خلال شركات مزاولة مهنة السمسرة العقارية، والشركات المضاربة بالعقار، والتي تؤسس وفقاً لقانون الشركات والقوانين التجارية المتعلقة، فهي لا تتدخل إلا بالتراخيص والتأكد من أشكال هذه الشركات وتطبيقها لقانون الشركات.
بلدية الكويت
أفاد ممثلو بلدية الكويت أثناء حضورهم لاجتماعات اللجنة بأنهم يبدون رأيهم بصورة أولية حول الاقتراح المذكور، حتى يرد إليهم رد إدارة الفتوى والتشريع عملاً بأحكام قرار مجلس الوزراء رقم (1415) والذي يحتم على الجهات الحكومية إبداء آرائها أولاً لإدارة الفتوى والتشريع، ومن ثم قيام إدارة الفتوى والتشريع بإرسال رأيها إلى مجلس الوزراء لينظر أمام لجانه المختصة، ليقره ويرسله إلى مجلس الأمة وتلتزم به الجهة لتوحيد آراء الجهات وعدم تباينها.
وفيما يتعلق بالمادة الأولى وتعريف الوكالة العقارية المذكور فيها، فقد سجلوا تحفظهم عليه لكونه شاملاً ومطلقاً، إذ أن استعمال هذا المصطلح بهذه الصورة يدرج أسفل الوكالة كافة أنواع الوكالات التي يكون موضوعها، عقاراً، سواءً كانت وكالة بالإدارة أو بالتصرف أو ما يسمى بالوكالة غير قابلة للعزل.
أما المادة الثانية، والتي أنزلت «الوكالة غير القابلة للعزل» منزلة عقد البيع الابتدائي، فقد يترتب عليها إشكالات عملية تتمثل بعدم إمكانية إيقاع الحجز على عقد الوكالة هذا، إذ أن الحجز يقع على وثيقة الملكية ولا يعقل أن يكون واقعاً على عقد الوكالة وإن انطوت على بيع وكانت صورية، إضافة إلى تحميل الأطراف رسمين، الأول رسم توثيق الوكالة وتسجيلها والآخر رسم تسجيل عقد البيع كما هو مفروض عند تكييفها بيعاً ابتدائياً.
وبينت أن استعمال وزارة العدل نماذج العقود المعدة من قبلهم تحت مسميات مختلفة قد يختلف مضمونها فنياً وقانونياً عن مسماها، وهذا لا يعني صحتها وموافقتها للقواعد الفنية للوكالات، والمنصوص عليها في القانون المدني وغيره، فالعبرة بمضمونها وإن تغيرت العناوين، وهي لا تعدوا أن تكون تنظيمات إدارية، فالأصل بالوكالة أن يفرغ فيها ما تتجه إليه إرادة الموكل لا أن تكون النماذج معدة وجاهزة لذلك، وانتهت بلدية الكويت إلى تحفظها على الاقتراح المذكور.
وزارة العدل
أفاد ممثلو وزارة العدل أنه بالإمكان تنظيم محتوى الاقتراح إدارياً بورة مبدئية، لا سيما وأن فكرتة متوافقة مـع مـا يرونه في الواقع العملي، إذ أنهم بدأوا بالحد من هذا النوع من الوكالات بعد استشعارهم لوجود التلاعب فيها بانطوائها على عقد بيع من خلال رفع رسم توثيق التوكيل ومساواته بالرسوم العقارية، فبعد أن كانت الوكالات المسجلة من هذا النوع في العام 2021 تقارب الـ ( 600 ) توكيلاً، تقلصت في العام 2022 بعد رفع الرسم إلى ثلث عددها بحيث لم تتجاوز الـ ( 200 ) وكالة تقريباً، إضافة إلى أن قراراً قد صدر قبل (5) سنوات تقريباً اشترط وجود شهادة أوصاف للعقار حتى يتم توثيق الوكالة، وأصبحت هذه الوكالات غير ذات فائدة بعد الإجراءات الأخيرة.
وأكدت جميع الجهات الحكومية الحاضرة باجتماعات اللجنة أن آراءها هذه آراء مبدئية حتى تتم موافاتهم بما تنتهي إليه إدارة الفتوى والتشريع.
عرض عمل اللجنة
بعد البحث والدراسة واستعراض آراء الجهات المختصة أثناء اجتماعات اللجنة والأخذ بعين الاعتبار التعديلات والملاحظات التي أبداها ممثلو هذه الجهات أثناء الاجتماعات، رأت اللجنة أن الاقتراح بقانون يساهم في الحد من الظواهر السلبية في استغلال الوكالة العقارية، ونظراً لأهميته البالغة رأت اللجنة ضرورة إقراره في تشريع مستقل يتضمن تعريف الوكالة العقارية وبيان ماهيتها من خلال النص على عدم جواز أن تكون هذه الوكالات غير قابلة للعزل أو الإلغاء، كونه الشرط المهم في هذا النوع من الوكالات، فيما رأت اللجنة ترك موضوع تنظيم الضوابط والشروط والمحظورات للائحة التنفيذية التي يصدرها الوزير، وأعطى القانون أطراف الوكالة العقارية غير القابلة للعزل أو الإلغاء السارية وقت صدور القانون مهلة ستة أشهر من تاريخ العمل بالقانون لتسوية أوضاعهم، وتم التوصل إلى الصيغة النهائية لمشروع القانون وفقاً للنص الذي انتهت إلية اللجنة، كما هو مبين في الجدول المقارن رفق هذا التقرير.
رأي اللجنة ( التصويت)
بعد المناقشة وتبادل الآراء انتهت اللجنة إلى الموافقة بإجماع أراء أعضائها الحاضرين على الاقتراح بقانون وفقاً للنص الذي انتهت إلية اللجنة.
وتقوم فكرة الاقتراح على أن الوكالة العقارية هي أحد أدوات التداول العقاري الرائجة في الكويت لما تتمتع به من سرعة في إنجاز المعاملات من بيع وشراء، إلا أن الوكالة العقارية أصبحت تستغل من بعض المتداولين للتهرب من الرسوم ومستحقات الدولة، كما أن بعض المتداولين يقومون بشراء القسائم السكنية عبر الوكالة العقارية كي لا يسقط حقهم في الرعاية السكنية.
ويهدف الاقتراح بقانون بحسب ما جاء في مذكرته الإيضاحية إلى الحد من الظواهر السلبية في استغلال الوكالة العقارية.
رأي الجهات الحكومية
•المؤسسة العامة للرعاية السكنية
أفادت المؤسسة العامة للرعاية السكنية في ردها المكتوب المسلم إلى اللجنـة خــلال اجتماعها المنعقد بتاريخ 2023/2/1م، بأن ملاحظات المؤسسة على الاقتراح بقانون هـي علـى النحو التالي:
1 - استبدال مسمى القانون ليصبح «اقتراح بقانون بتنظيم الوكالة العقارية».
2 - الديباجة إضافة القانون رقم (30) لسنة 1965 بإنشاء بنك الائتمان الكويتي والقوانين المعدلة له. نقل القانون رقم (50) لسنة 1994 في شأن إستغلال القسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص المعدل بالقانون رقم (8) لسنة 2008، ليصبح بعد القانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية والقوانين المعدلة له.
3 - المادة (1) حذف هذه المادة، حيث أن المصطلحات الواردة بها غير مكررة كثيراً في القانون وغير مهمة المعنى.
4 - تستبدل المادة (4) بالمادة التالي بيانها «يعامل الوكيل معاملة المالك في خصوص تنفيذ أحكام القوانين أرقام (47) لسنة 1993 (50) لسنة 1994 (20) لسنة 2016 المشار إليها، وأي قانون آخر يرتب آثاراً مالية أو غير مالية على تملك العقار أو استغلاله».
5- المادة (5) تعدل لتصبح على النحو التالي «تخطر وزارة العدل المؤسسة العامة للرعاية السكنية فور نفاذ هذا القانون بأسماء من لديهم وكالات عقارية ويمهل هؤلاء ستة أشهر من نشر اللائحة التنفيذية لتسوية أوضاعهم وفقاً لأحكام هذا القانون».
6 - المادة (6) تستبدل كلمة «الوزير» بكلمتي «وزير العدل».
• وزارة المالية
أفاد ممثلو وزارة المالية أثناء حضورهم لاجتماعات اللجنة بأن الوزارة غير مخاطبة بهذا القانون كونه ينظم وكالات متعلقة بالأفراد والمعاملات الخاصة، فلا تتصل بالعقارات المملوكة للدولة التي هي محل اختصاص الوزارة.
وزارة التجارة والصناعة
أفاد ممثلو وزارة التجارة والصناعة أثناء حضورهم لاجتماعات اللجنة بعدم اختصاص الوزارة بهذا القانون، إذ أن ارتباطها بالعقارات لا يكون إلا من خلال شركات مزاولة مهنة السمسرة العقارية، والشركات المضاربة بالعقار، والتي تؤسس وفقاً لقانون الشركات والقوانين التجارية المتعلقة، فهي لا تتدخل إلا بالتراخيص والتأكد من أشكال هذه الشركات وتطبيقها لقانون الشركات.
بلدية الكويت
أفاد ممثلو بلدية الكويت أثناء حضورهم لاجتماعات اللجنة بأنهم يبدون رأيهم بصورة أولية حول الاقتراح المذكور، حتى يرد إليهم رد إدارة الفتوى والتشريع عملاً بأحكام قرار مجلس الوزراء رقم (1415) والذي يحتم على الجهات الحكومية إبداء آرائها أولاً لإدارة الفتوى والتشريع، ومن ثم قيام إدارة الفتوى والتشريع بإرسال رأيها إلى مجلس الوزراء لينظر أمام لجانه المختصة، ليقره ويرسله إلى مجلس الأمة وتلتزم به الجهة لتوحيد آراء الجهات وعدم تباينها.
وفيما يتعلق بالمادة الأولى وتعريف الوكالة العقارية المذكور فيها، فقد سجلوا تحفظهم عليه لكونه شاملاً ومطلقاً، إذ أن استعمال هذا المصطلح بهذه الصورة يدرج أسفل الوكالة كافة أنواع الوكالات التي يكون موضوعها، عقاراً، سواءً كانت وكالة بالإدارة أو بالتصرف أو ما يسمى بالوكالة غير قابلة للعزل.
أما المادة الثانية، والتي أنزلت «الوكالة غير القابلة للعزل» منزلة عقد البيع الابتدائي، فقد يترتب عليها إشكالات عملية تتمثل بعدم إمكانية إيقاع الحجز على عقد الوكالة هذا، إذ أن الحجز يقع على وثيقة الملكية ولا يعقل أن يكون واقعاً على عقد الوكالة وإن انطوت على بيع وكانت صورية، إضافة إلى تحميل الأطراف رسمين، الأول رسم توثيق الوكالة وتسجيلها والآخر رسم تسجيل عقد البيع كما هو مفروض عند تكييفها بيعاً ابتدائياً.
وبينت أن استعمال وزارة العدل نماذج العقود المعدة من قبلهم تحت مسميات مختلفة قد يختلف مضمونها فنياً وقانونياً عن مسماها، وهذا لا يعني صحتها وموافقتها للقواعد الفنية للوكالات، والمنصوص عليها في القانون المدني وغيره، فالعبرة بمضمونها وإن تغيرت العناوين، وهي لا تعدوا أن تكون تنظيمات إدارية، فالأصل بالوكالة أن يفرغ فيها ما تتجه إليه إرادة الموكل لا أن تكون النماذج معدة وجاهزة لذلك، وانتهت بلدية الكويت إلى تحفظها على الاقتراح المذكور.
وزارة العدل
أفاد ممثلو وزارة العدل أنه بالإمكان تنظيم محتوى الاقتراح إدارياً بورة مبدئية، لا سيما وأن فكرتة متوافقة مـع مـا يرونه في الواقع العملي، إذ أنهم بدأوا بالحد من هذا النوع من الوكالات بعد استشعارهم لوجود التلاعب فيها بانطوائها على عقد بيع من خلال رفع رسم توثيق التوكيل ومساواته بالرسوم العقارية، فبعد أن كانت الوكالات المسجلة من هذا النوع في العام 2021 تقارب الـ ( 600 ) توكيلاً، تقلصت في العام 2022 بعد رفع الرسم إلى ثلث عددها بحيث لم تتجاوز الـ ( 200 ) وكالة تقريباً، إضافة إلى أن قراراً قد صدر قبل (5) سنوات تقريباً اشترط وجود شهادة أوصاف للعقار حتى يتم توثيق الوكالة، وأصبحت هذه الوكالات غير ذات فائدة بعد الإجراءات الأخيرة.
وأكدت جميع الجهات الحكومية الحاضرة باجتماعات اللجنة أن آراءها هذه آراء مبدئية حتى تتم موافاتهم بما تنتهي إليه إدارة الفتوى والتشريع.
عرض عمل اللجنة
بعد البحث والدراسة واستعراض آراء الجهات المختصة أثناء اجتماعات اللجنة والأخذ بعين الاعتبار التعديلات والملاحظات التي أبداها ممثلو هذه الجهات أثناء الاجتماعات، رأت اللجنة أن الاقتراح بقانون يساهم في الحد من الظواهر السلبية في استغلال الوكالة العقارية، ونظراً لأهميته البالغة رأت اللجنة ضرورة إقراره في تشريع مستقل يتضمن تعريف الوكالة العقارية وبيان ماهيتها من خلال النص على عدم جواز أن تكون هذه الوكالات غير قابلة للعزل أو الإلغاء، كونه الشرط المهم في هذا النوع من الوكالات، فيما رأت اللجنة ترك موضوع تنظيم الضوابط والشروط والمحظورات للائحة التنفيذية التي يصدرها الوزير، وأعطى القانون أطراف الوكالة العقارية غير القابلة للعزل أو الإلغاء السارية وقت صدور القانون مهلة ستة أشهر من تاريخ العمل بالقانون لتسوية أوضاعهم، وتم التوصل إلى الصيغة النهائية لمشروع القانون وفقاً للنص الذي انتهت إلية اللجنة، كما هو مبين في الجدول المقارن رفق هذا التقرير.
رأي اللجنة ( التصويت)
بعد المناقشة وتبادل الآراء انتهت اللجنة إلى الموافقة بإجماع أراء أعضائها الحاضرين على الاقتراح بقانون وفقاً للنص الذي انتهت إلية اللجنة.
