«ميريل لينش»: لا انتعاش مستداماً إلا باستقرار أسعار المساكن
اعتبر بنك ميريل لينش في تقرير له ان من الضروري استقرار المساكن للوصول الى القعر في الاسواق العالمية والعودة الى الصعود.
وذكر التقرير «قلنا في السابق ونكرر الان ان المشكلة هي المساكن. هذا هو المؤشر الاساسي الرائد، فالانكماش في اسعار المساكن في صيف 2006 ادى الى شحّ التمويل في سوق الرهن العقاري في وقت لاحق من العام، الذي افضى بدوره الى التدهور في صيف 2007. ومن هناك الى بدء السوق النزولي في خريف 2007. وبعد ذلك، بدأ الركود في اواخر ذلك العام، ثم هذا أثار اخيرا مرحلة انخفاض قاس في نفقات المستهلكين، لا يزال ساريا رغم الضجة الموسمية في المعطيات الاحصائية التي سجلت في الشهرين الاولين من 2009».
واوضح التقرير «لكي ينقلب الاتجاه الى الجانب الاخر، كما سبق وخبرنا في اعقاب الذوبان الذي حصل في 1990 - 91 في سوق الاسهم وفي ضعف ثقة المستهلكين من الضروري ان نرى استقرارا في اسعار المنازل لنتأكد من الوصول الى قعر نهائي».
وتابع التقرير «نكرر بكل بساطة، لا انتعاش مستدام في الاقتصاد وسوق الاسهم والقطاع المالي حتى نصل الى بعض الوضوح في رؤية اسعار العقار السكني. وقد اكد مؤشر كيز شيلر لسعر المنازل ذلك عندما هبط بنسبة قياسية بلغت 2.8 في المئة في ديسمبر 2008. ويظهر من النظر في احصاءات المدن الكبرى الاميركية ان انخفاض اسعار المساكن بلغ في كل منها اكثر من 10 في المئة في الأشهر الثلاثة الاخيرة. ولم يكن يناير الشهر الثلاثين الوحيد على التوالي الذي حصل فيه الهبوط بل ان الهبوط المتراكم منذ القمة التي بلغها في منتصف 2006 حقق نسبة لا سابق لها بلغت 29 في المئة».
وقال التقرير «انها اشارة حاسمة ان نستمر في افتقار كامل للتوازن في سوق المساكن. وبتعبير آخر، ان السعر يصرخ بنا، كما يظهر من الاحصاءات، انه لا يزال هناك بائعون اكثر من الشارين، وهذا امر مدهش حقا نظرا الى ان الهبوط في سوق المساكن عمره ثلاث سنوات، رغم ان مقدرة الناس على الشراء قد تحسنت الى مستوى غير مسبوق».
واشار التقرير الى «انه خارج العمليات المدفوعة نقدا في سوق مزاد غلق الرهن العقاري foreclosure auction، ان الطلب على العقارات السكنية في الاساس خامد. ومن الاهمية بمكان، ان جردة المنازل غير المباعة والتي تضغط على السوق الثانوية تشكل نسبتها 9.7 في المئة من المعروض في شهر فبراير. واذا اعتبرنا ان ما يقدّر بـ15 في المئة من قائمة الموجودات الحاضرة ليست مشمولة بالاحصاءات لان البنوك تحتفظ بها كونها اصولا رديئة، يكون الرصيد الحقيقي للموجودات اقرب الى 11.5 شهرا. وان المتبقيات من البيوت غير المباعة في سوق المساكن الجديدة تبلغ اكثر من مؤونة 12 شهرا. ان اسوأ ما بلغه رصيد المساكن في اوائل 1990 الذي حصلت فيه ازمة عقارات هو مؤونة 9 اشهر».
واضاف التقرير ان «المشكلة هي في ان الاسعار لن تبدأ بالاستقرار حتى ينخفض المعروض الى ادنى من مؤونة 8 اشهر. وينبغي ان ينخفض المعروض 3 في المئة كل فصل من العام حتى نبلغ ذلك. ويلاحظ ان البنائين قد بدأوا بانشاء مساكن لعائلة واحدة ولكن مجهودهم بقي تحت امكانية مبيعاتهم وليس كافيا للحيلولة دون مزيد من هبوط في اسعار العقارات. وفي الواقع، طلب اولئك البناؤون تأجيل دفع ديونهم. ان الطلب ضعيف الى درجة ان الكميات غير المباعة لا يمكن خفضها بسهولة وقد تحتاج الى ثلاث سنوات للوصول الى استقرار بالأسعار في سوق العقارات المنزلية».
وتابع التقرير «تضطرنا المعطيات الاحصائية لنكون نزوليين على اسهم شركات البناء ومخازن تحسين البيوت وعلى شركات تجزئة الكماليات او اي مجموعة استهلاكية تتأثر بالعوامل المؤثرة سلبا على الثروة، وبالطبع القطاع المالي الذي يعتمد في أعماله الى حد كبير على تمويل الرهن العقاري.
اذا وجهنا النظر الى المستقبل، نعتقد ان القعر في المساكن لا يزال بعيدا ويمتد الى عدة فصول، ويبقى امامه على الاقل 15 في المئة من امكانية النزول. ان اثر الصدمة على انفاق المستهلكين يمكن ان يصل الى 3 سالب في المئة سنويا لكل من السنوات الثلاث المقبلة، ما يوحي بدوره، ان معدل الادخار قد يصل الى نطاق يتراوح بين 10 و12 في المئة».
واعتبر التقرير ان «ادخارا بمعدل 10 في المئة مقرونا ببطالة تصل الى 10 في المئة هو مزيج قاتل يبدو ان فريق اوباما الاقتصادي مستعد ان يكافحه بقوة، ونتمنى له النجاح. لكننا نعتقد ان امامنا سنة اخرى من النمو الضعيف جدا يوجب ان نركّز فيه على دخل مأمون، فنوجه استثمارنا الى الأصول ذات الجودة العالية والى القطاعات المحافظة في سوق الأسهم».
وذكر التقرير «قلنا في السابق ونكرر الان ان المشكلة هي المساكن. هذا هو المؤشر الاساسي الرائد، فالانكماش في اسعار المساكن في صيف 2006 ادى الى شحّ التمويل في سوق الرهن العقاري في وقت لاحق من العام، الذي افضى بدوره الى التدهور في صيف 2007. ومن هناك الى بدء السوق النزولي في خريف 2007. وبعد ذلك، بدأ الركود في اواخر ذلك العام، ثم هذا أثار اخيرا مرحلة انخفاض قاس في نفقات المستهلكين، لا يزال ساريا رغم الضجة الموسمية في المعطيات الاحصائية التي سجلت في الشهرين الاولين من 2009».
واوضح التقرير «لكي ينقلب الاتجاه الى الجانب الاخر، كما سبق وخبرنا في اعقاب الذوبان الذي حصل في 1990 - 91 في سوق الاسهم وفي ضعف ثقة المستهلكين من الضروري ان نرى استقرارا في اسعار المنازل لنتأكد من الوصول الى قعر نهائي».
وتابع التقرير «نكرر بكل بساطة، لا انتعاش مستدام في الاقتصاد وسوق الاسهم والقطاع المالي حتى نصل الى بعض الوضوح في رؤية اسعار العقار السكني. وقد اكد مؤشر كيز شيلر لسعر المنازل ذلك عندما هبط بنسبة قياسية بلغت 2.8 في المئة في ديسمبر 2008. ويظهر من النظر في احصاءات المدن الكبرى الاميركية ان انخفاض اسعار المساكن بلغ في كل منها اكثر من 10 في المئة في الأشهر الثلاثة الاخيرة. ولم يكن يناير الشهر الثلاثين الوحيد على التوالي الذي حصل فيه الهبوط بل ان الهبوط المتراكم منذ القمة التي بلغها في منتصف 2006 حقق نسبة لا سابق لها بلغت 29 في المئة».
وقال التقرير «انها اشارة حاسمة ان نستمر في افتقار كامل للتوازن في سوق المساكن. وبتعبير آخر، ان السعر يصرخ بنا، كما يظهر من الاحصاءات، انه لا يزال هناك بائعون اكثر من الشارين، وهذا امر مدهش حقا نظرا الى ان الهبوط في سوق المساكن عمره ثلاث سنوات، رغم ان مقدرة الناس على الشراء قد تحسنت الى مستوى غير مسبوق».
واشار التقرير الى «انه خارج العمليات المدفوعة نقدا في سوق مزاد غلق الرهن العقاري foreclosure auction، ان الطلب على العقارات السكنية في الاساس خامد. ومن الاهمية بمكان، ان جردة المنازل غير المباعة والتي تضغط على السوق الثانوية تشكل نسبتها 9.7 في المئة من المعروض في شهر فبراير. واذا اعتبرنا ان ما يقدّر بـ15 في المئة من قائمة الموجودات الحاضرة ليست مشمولة بالاحصاءات لان البنوك تحتفظ بها كونها اصولا رديئة، يكون الرصيد الحقيقي للموجودات اقرب الى 11.5 شهرا. وان المتبقيات من البيوت غير المباعة في سوق المساكن الجديدة تبلغ اكثر من مؤونة 12 شهرا. ان اسوأ ما بلغه رصيد المساكن في اوائل 1990 الذي حصلت فيه ازمة عقارات هو مؤونة 9 اشهر».
واضاف التقرير ان «المشكلة هي في ان الاسعار لن تبدأ بالاستقرار حتى ينخفض المعروض الى ادنى من مؤونة 8 اشهر. وينبغي ان ينخفض المعروض 3 في المئة كل فصل من العام حتى نبلغ ذلك. ويلاحظ ان البنائين قد بدأوا بانشاء مساكن لعائلة واحدة ولكن مجهودهم بقي تحت امكانية مبيعاتهم وليس كافيا للحيلولة دون مزيد من هبوط في اسعار العقارات. وفي الواقع، طلب اولئك البناؤون تأجيل دفع ديونهم. ان الطلب ضعيف الى درجة ان الكميات غير المباعة لا يمكن خفضها بسهولة وقد تحتاج الى ثلاث سنوات للوصول الى استقرار بالأسعار في سوق العقارات المنزلية».
وتابع التقرير «تضطرنا المعطيات الاحصائية لنكون نزوليين على اسهم شركات البناء ومخازن تحسين البيوت وعلى شركات تجزئة الكماليات او اي مجموعة استهلاكية تتأثر بالعوامل المؤثرة سلبا على الثروة، وبالطبع القطاع المالي الذي يعتمد في أعماله الى حد كبير على تمويل الرهن العقاري.
اذا وجهنا النظر الى المستقبل، نعتقد ان القعر في المساكن لا يزال بعيدا ويمتد الى عدة فصول، ويبقى امامه على الاقل 15 في المئة من امكانية النزول. ان اثر الصدمة على انفاق المستهلكين يمكن ان يصل الى 3 سالب في المئة سنويا لكل من السنوات الثلاث المقبلة، ما يوحي بدوره، ان معدل الادخار قد يصل الى نطاق يتراوح بين 10 و12 في المئة».
واعتبر التقرير ان «ادخارا بمعدل 10 في المئة مقرونا ببطالة تصل الى 10 في المئة هو مزيج قاتل يبدو ان فريق اوباما الاقتصادي مستعد ان يكافحه بقوة، ونتمنى له النجاح. لكننا نعتقد ان امامنا سنة اخرى من النمو الضعيف جدا يوجب ان نركّز فيه على دخل مأمون، فنوجه استثمارنا الى الأصول ذات الجودة العالية والى القطاعات المحافظة في سوق الأسهم».
